Time expired per i fuffari del saldo a stralcio

Notizia di attualità: Brindisi, 21 persone indagate per corruzione in atti giudiziari nell’ambito delle procedure relative alle vendite fallimentari e, tra queste, sei arrestate.
Gli arrestati sono la presidente del locale Ordine degli ingegneri, due imprenditori, un avvocato, un commercialista ed un giudice della sezione fallimentare a carico del quale stanno emergendo reati gravissimi anche in materia di estorsioni e affido di minori.Non sopporto la gogna mediatica prima delle sentenze, perciò non entro nel merito della vicenda se non per affermare che non è la prima volta e non sarà certamente l’ultima: chi va al mulino si infarina, dice il proverbio, e tutti hanno un prezzo, soprattutto in un non-paese come questo, dove da tempo immemore si è fatto strame di valori quali etica e onore.
È noto come in tempi difficili si assista all’incremento delle attività connotate da componenti aleatorie, non sorrette da ragionamenti pragmatici ma, nell’immaginario, suscettibili di procurare guadagni e far cambiare vita: gioco, lotto e scommesse in particolare.
Non fanno eccezione, in tal senso, le sempre più numerose offerte di coach, guru ed assimilati che propongono corsi di formazione per chi desidera diventare uno scaltro trader immobiliare, in particolare secondo la formula del saldo a stralcio e preferibilmente investendo pur non possedendo capitali.
Scaltro trader, non solo in un comparto complesso come quello del saldo a stralcio ma anche nelle negoziazioni immobiliari ordinarie, non lo si diventa frequentando corsi su internet o acquistando e-book e facendo teatrini ma sobbarcandosi anni di gavetta, studio, sperimentazione, trattative inconcludenti, errori di valutazione, vicoli ciechi, occasioni perdute. Affermare il contrario sarebbe come ritenere che chi ha appreso a piantar patate sui libri sia pronto per fare il contadino, addirittura l’ecovillaggista. E infatti i risultati si vedono…
Ho ritenuto di scrivere queste note dopo aver letto l’ennesima bruttura, anche lessicale, a tema: infarcita di volgarità e che strizza l’occhiolino ad uno stile da frequentatori di bettole, quelle dove proliferano furbastri tuttologi formatisi “all’università della vita e la frequento ancora”, rendendo complesse, nella loro formulazione, proposte che devono invece essere sintetiche, lineari, chiare.
Costoro propongono corsi all’insegna di scorciatoie inammissibili, giochini da pnl che non usano più neppure i venditori di spazzole.
Spiacente, non funziona così: o dentro o fuori senza tante menate, specialmente considerando che tra gli immobili in contenzioso oggi c’è solo l’imbarazzo della scelta.
E poi, diciamocelo: chi opera con successo in qualsiasi comparto, e particolarmente in quello immobiliare, se ha scoperto una formula vincente non la condivide di sicuro su Internet per poche centinaia di euro.
Ma entriamo brevemente nel merito di un’ipotetica trattativa.
La prima domanda riguarda ovviamente quanto offrire come prezzo di compravendita: legittima e sacrosanta non deve oblare a dubbi e perplessità circa il timore di offrire tropo o troppo poco. Si offre, con una sensibilità che matura con l’incremento dell’esperienza, e vada come deve andare.
Il testo esaminato parla di presentazione ai creditori. Sia chiaro: presentarsi a dei creditori significa avere a che fare con un fallimento, con trattative spesso sfinenti e con la possibilità di revocatoria, non con una semplice esecuzione che, se non si è esperti, ma anche se lo si è, è preferibile ad un fallimento non fosse altro che perché ci si dovrebve confrontare con un unico creditore, generalmente una banca.
Diversamente è opportuno farsi assistere da professionisti specializzati: ingegnere. architetto, commercialista, avvocato, notaio, non tentando la risibile carta dell’associazione all’impresa bensì corrispondendo loro i relativi onorari.
Il testo esaminato prosegue affrontando altri punti fondamentali: valutazione, conoscenza dei creditori, tempistiche di rientro, difetti dell’immobile indicati nella CTU, situazione giuridica, spese di procedura e possibilità di escutere il debito dagli esecutati. Esattamente quello che ci si aspetta da una procedura concorsuale.
Spiego come lavoro io: anzitutto, se posso, evito i fallimenti se non in presenza di condizioni lineari.
Comunque sia, effettuo una valutazione dell’immobile, normalmente perché incaricato, e se lo rilevo come potenzialmente interessante stilo una sintetica relazione nella quale ipotizzo un riuso parametrato allo scenario socioeconomico.
Propongo l’immobile a degli investitori e, ove riscontro interesse, mi faccio mettere a disposizione, vincolata da un notaio, la somma corrispondente all’acconto e procedo ad una trattativa con l’ente creditore: gli unici aspetti sui quali focalizzo particolarmente l’attenzione sono eventuali difetti tecnici, irregolarità urbanistiche e spese di procedura. Il resto: conoscenza dei creditori, tempistiche di rientro, situazione giuridica, possibilità di escutere il debito, non è affar mio.
Formulo un’offerta all’ente creditore, cauzionandola in misura variabile dal 5 al 30 per cento e riservandomi n mesi per pervenire all’acquisto. Nelle more del prezzo offerto, ovviamente sensibilmente inferiore alla base d’asta, prevedo un ristoro per il proprietario esecutato in cambio del suo assenso, visto che comunque nel delta prezzo di acquisto prezzo di cessione ho capienza, ed incarico la banca stessa delle esplorazioni preliminari. Di certo non vado a suonar campanelli insalutato ospite: l’esecutato lo incontro in banca, non a casa sua tra il cane che abbaia e l’odore del sugo stantio.
L’offerta viene accettata? Bene, procediamo. Non viene accolta? Amen, mai come in questo momento esistono più immobili in procedura che persone disposte ad acquistarli.
Il testo esaminato propone invece soluzioni che sanno di escamotage, per esempio “informazioni scioccanti nella valutazione” per, letteralmente, “far balzare dalla sedia i creditori” facendo “prendere un colpo al cuore a chi sta leggendo la valutazione” affinché chi legge si convinca di “avere sulla schiena” un bidone di immobile del quale è bene sbarazzarsi.
Questo significa a mio avviso operare con dannosa e sconcia superficialità: gli esecutati hanno un problema che li rode e si sentono come puntaspilli, ma i loro professionisti sono attentissimi e niente affatto stupidi, come vorrebbero invece far credere questi borgatari neanche tanto ripuliti.
Ciascuno la vede come gli pare ma a mio avviso questa è fuffa, che fa rima con truffa, e lo dimostra il passaggio successivo, dedicato ai difetti dell’immobile che, “se ci sono nella perizia del ctu è bene metterli in evidenza, se non ci sono … si cercano e si creano.”
Diventare ricchi con gli immobili non è facile e non è terreno per improvvisazioni o facilonerie e, soprattutto, non si fanno affari immobiliari senza soldi e non si ottengono deleghe dagli esecutati perché si è bravi al gioco delle tre carte, si sa entrare nella loro psicologia, si colgono le loro motivazioni profonde.
Semplicemente, almeno per quanto mi riguarda, pur adottando massima cortesia e professionalità, della psicologia dell’esecutato me ne frego: sto facendo affari immobiliari, non gestendo un centro psicosociale.
Mi fanno ridere quelli che vendono dei corsi spiegando come farsi aprire la porta dall’esecutato, come rintuzzare i suoi sensi di colpa e come trasmettergli sicurezza.
A mio avviso la sicurezza si trasmette, una volta appurate tutte le necessarie fattispecie, con un avviso di pagamento irrevocabile in cambio dell’assenso.
L’esecutato possiede un’oggettiva facoltà: è colui che, una volta reso edotto dei benefici che anch’egli avrebbe da un saldo a stralcio rispetto all’asta, decide se noi possiamo fare un affare o meno.
Il resto sono chiacchiere e, come si dice, le chiacchiere stanno a zero.

Alberto Cazzoli Steiner