Time expired per i fuffari del saldo a stralcio

Notizia di attualità: Brindisi, 21 persone indagate per corruzione in atti giudiziari nell’ambito delle procedure relative alle vendite fallimentari e, tra queste, sei arrestate.
Gli arrestati sono la presidente del locale Ordine degli ingegneri, due imprenditori, un avvocato, un commercialista ed un giudice della sezione fallimentare a carico del quale stanno emergendo reati gravissimi anche in materia di estorsioni e affido di minori.Non sopporto la gogna mediatica prima delle sentenze, perciò non entro nel merito della vicenda se non per affermare che non è la prima volta e non sarà certamente l’ultima: chi va al mulino si infarina, dice il proverbio, e tutti hanno un prezzo, soprattutto in un non-paese come questo, dove da tempo immemore si è fatto strame di valori quali etica e onore.
È noto come in tempi difficili si assista all’incremento delle attività connotate da componenti aleatorie, non sorrette da ragionamenti pragmatici ma, nell’immaginario, suscettibili di procurare guadagni e far cambiare vita: gioco, lotto e scommesse in particolare.
Non fanno eccezione, in tal senso, le sempre più numerose offerte di coach, guru ed assimilati che propongono corsi di formazione per chi desidera diventare uno scaltro trader immobiliare, in particolare secondo la formula del saldo a stralcio e preferibilmente investendo pur non possedendo capitali.
Scaltro trader, non solo in un comparto complesso come quello del saldo a stralcio ma anche nelle negoziazioni immobiliari ordinarie, non lo si diventa frequentando corsi su internet o acquistando e-book e facendo teatrini ma sobbarcandosi anni di gavetta, studio, sperimentazione, trattative inconcludenti, errori di valutazione, vicoli ciechi, occasioni perdute. Affermare il contrario sarebbe come ritenere che chi ha appreso a piantar patate sui libri sia pronto per fare il contadino, addirittura l’ecovillaggista. E infatti i risultati si vedono…
Ho ritenuto di scrivere queste note dopo aver letto l’ennesima bruttura, anche lessicale, a tema: infarcita di volgarità e che strizza l’occhiolino ad uno stile da frequentatori di bettole, quelle dove proliferano furbastri tuttologi formatisi “all’università della vita e la frequento ancora”, rendendo complesse, nella loro formulazione, proposte che devono invece essere sintetiche, lineari, chiare.
Costoro propongono corsi all’insegna di scorciatoie inammissibili, giochini da pnl che non usano più neppure i venditori di spazzole.
Spiacente, non funziona così: o dentro o fuori senza tante menate, specialmente considerando che tra gli immobili in contenzioso oggi c’è solo l’imbarazzo della scelta.
E poi, diciamocelo: chi opera con successo in qualsiasi comparto, e particolarmente in quello immobiliare, se ha scoperto una formula vincente non la condivide di sicuro su Internet per poche centinaia di euro.
Ma entriamo brevemente nel merito di un’ipotetica trattativa.
La prima domanda riguarda ovviamente quanto offrire come prezzo di compravendita: legittima e sacrosanta non deve oblare a dubbi e perplessità circa il timore di offrire tropo o troppo poco. Si offre, con una sensibilità che matura con l’incremento dell’esperienza, e vada come deve andare.
Il testo esaminato parla di presentazione ai creditori. Sia chiaro: presentarsi a dei creditori significa avere a che fare con un fallimento, con trattative spesso sfinenti e con la possibilità di revocatoria, non con una semplice esecuzione che, se non si è esperti, ma anche se lo si è, è preferibile ad un fallimento non fosse altro che perché ci si dovrebve confrontare con un unico creditore, generalmente una banca.
Diversamente è opportuno farsi assistere da professionisti specializzati: ingegnere. architetto, commercialista, avvocato, notaio, non tentando la risibile carta dell’associazione all’impresa bensì corrispondendo loro i relativi onorari.
Il testo esaminato prosegue affrontando altri punti fondamentali: valutazione, conoscenza dei creditori, tempistiche di rientro, difetti dell’immobile indicati nella CTU, situazione giuridica, spese di procedura e possibilità di escutere il debito dagli esecutati. Esattamente quello che ci si aspetta da una procedura concorsuale.
Spiego come lavoro io: anzitutto, se posso, evito i fallimenti se non in presenza di condizioni lineari.
Comunque sia, effettuo una valutazione dell’immobile, normalmente perché incaricato, e se lo rilevo come potenzialmente interessante stilo una sintetica relazione nella quale ipotizzo un riuso parametrato allo scenario socioeconomico.
Propongo l’immobile a degli investitori e, ove riscontro interesse, mi faccio mettere a disposizione, vincolata da un notaio, la somma corrispondente all’acconto e procedo ad una trattativa con l’ente creditore: gli unici aspetti sui quali focalizzo particolarmente l’attenzione sono eventuali difetti tecnici, irregolarità urbanistiche e spese di procedura. Il resto: conoscenza dei creditori, tempistiche di rientro, situazione giuridica, possibilità di escutere il debito, non è affar mio.
Formulo un’offerta all’ente creditore, cauzionandola in misura variabile dal 5 al 30 per cento e riservandomi n mesi per pervenire all’acquisto. Nelle more del prezzo offerto, ovviamente sensibilmente inferiore alla base d’asta, prevedo un ristoro per il proprietario esecutato in cambio del suo assenso, visto che comunque nel delta prezzo di acquisto prezzo di cessione ho capienza, ed incarico la banca stessa delle esplorazioni preliminari. Di certo non vado a suonar campanelli insalutato ospite: l’esecutato lo incontro in banca, non a casa sua tra il cane che abbaia e l’odore del sugo stantio.
L’offerta viene accettata? Bene, procediamo. Non viene accolta? Amen, mai come in questo momento esistono più immobili in procedura che persone disposte ad acquistarli.
Il testo esaminato propone invece soluzioni che sanno di escamotage, per esempio “informazioni scioccanti nella valutazione” per, letteralmente, “far balzare dalla sedia i creditori” facendo “prendere un colpo al cuore a chi sta leggendo la valutazione” affinché chi legge si convinca di “avere sulla schiena” un bidone di immobile del quale è bene sbarazzarsi.
Questo significa a mio avviso operare con dannosa e sconcia superficialità: gli esecutati hanno un problema che li rode e si sentono come puntaspilli, ma i loro professionisti sono attentissimi e niente affatto stupidi, come vorrebbero invece far credere questi borgatari neanche tanto ripuliti.
Ciascuno la vede come gli pare ma a mio avviso questa è fuffa, che fa rima con truffa, e lo dimostra il passaggio successivo, dedicato ai difetti dell’immobile che, “se ci sono nella perizia del ctu è bene metterli in evidenza, se non ci sono … si cercano e si creano.”
Diventare ricchi con gli immobili non è facile e non è terreno per improvvisazioni o facilonerie e, soprattutto, non si fanno affari immobiliari senza soldi e non si ottengono deleghe dagli esecutati perché si è bravi al gioco delle tre carte, si sa entrare nella loro psicologia, si colgono le loro motivazioni profonde.
Semplicemente, almeno per quanto mi riguarda, pur adottando massima cortesia e professionalità, della psicologia dell’esecutato me ne frego: sto facendo affari immobiliari, non gestendo un centro psicosociale.
Mi fanno ridere quelli che vendono dei corsi spiegando come farsi aprire la porta dall’esecutato, come rintuzzare i suoi sensi di colpa e come trasmettergli sicurezza.
A mio avviso la sicurezza si trasmette, una volta appurate tutte le necessarie fattispecie, con un avviso di pagamento irrevocabile in cambio dell’assenso.
L’esecutato possiede un’oggettiva facoltà: è colui che, una volta reso edotto dei benefici che anch’egli avrebbe da un saldo a stralcio rispetto all’asta, decide se noi possiamo fare un affare o meno.
Il resto sono chiacchiere e, come si dice, le chiacchiere stanno a zero.

Alberto Cazzoli Steiner

Scomparire: autosostenibilità, punto di arrivo

Questo articolo è dedicato, in modo leggero e rimandando eventuali approfondimenti a precise richieste, anche progettuali, alla nostra deliberata scomparsa dal contesto urbano.
La vita nelle città, ed oggi anche in quelle di medie dimensioni, diventa sempre più difficile, non tanto e non solo per le restrizioni liberticide, ma anche per la difficoltà negli spostamenti, nel mantenere un lavoro stabile, per i costi sempre più elevati dei generi di prima necessità e per le tensioni sociali in aumento.
In queste righe traccio quindi alcune linee fondamentali dedicate a chi intende cambiare vita, offrendo sin d’ora la collaborazione di Decumanus Ingegneria Sostenibile per l’individuazione di siti acquisibili a condizioni economiche vantaggiose, per le verifiche normative, per la stesura progettuale e per l’esecuzione delle opere necessarie.
L’ho scritto in innumerevoli occasioni: la Penisola pullula di borghi abbandonati e di realtà agricole dismesse, che è possibile far rivivere. Non illudiamoci: ciò costerà fatica e denaro, e l’impresa riuscirà solo se sorretta da un intento veramente saldo.
Siamo seri, non illudiamoci di essere in grado di creare mattoni in modo naturale, cuocere il pane, accudire l’orto, costruire un ponte in una settimana, un mese, un anno.
Dedichiamo invece le nostre energie ed il nostro intento al lavoro su progetti comunitari, mettendo a disposizione le nostre conoscenze ed apprendendo nuove abilità.
Uno degli obiettivi prioritari, da strutturare addirittura a livello progettuale, è quello di conseguire l’autosufficienza energetica, per essere indipendenti da forniture che possono costituire un’arma di ricatto.
Sfruttare l’acqua piovana e quella corrente, il calore del sole e quello della terra per ottenere luce e forza motrice, utilizzare materiali locali impiegandoli correttamente per ottenere materiale da costruzione, isolamenti termici piuttosto che piastre di cottura.
La differenza sostanziale rispetto ad analoghi progetti sviluppati in passato è che vivere oggi in un progetto di comunità significa che molto probabilmente il lavoro in città, con tutte le certezze che offriva, dovrà essere abbandonato, e non solo per le difficoltà di spostamento.
Nella fase di trasformazione che ci attende sarà sempre più difficile mantenere un lavoro esterno alla comunità che sia apportatore di denaro.
Ma, e qui estremizzo per arrivare subito al dunque, uno degli obiettivi di questa fase di trasformazione sarà proprio quello di riuscire fare a meno del denaro. E non è detto che il periodo di transizione debba essere lungo.
Vi saranno quindi notevolissime differenze fra una comunità, come poteva essere ipotizzata in passato, di contribuzionismo, ed una basata sull’autosostenibilità.
La prima, legata ormai al passato, era produttrice di abbondanza attraverso i proventi delle attività esterne, la seconda invece, rinchiusa su se stessa e spesso attanagliata da problemi di sopravvivenza, diventava limitante e soffocante suscitando tensioni fra i membri che, spesso, gettavano la spugna andandosene. Infatti la contribuzionista era una comunità tendenzialmente stabile mentre nell’autosostenibile il ricambio era mediamente elevato.
Tanto è vero che precisi criteri economici affermano come, per la comnità autosufficiente, sia necessario creare riserve pari a cinque volte il fabbisogno: consumando 1, cioè il fabbisogno, ed eventualmente 2 in caso di necessità, 3-4-5 vengono resi disponibili per vendita, cessione, scambio.
Non siamo abituati ad un siffatto modello di vita, ed occorreranno molto tempo e molti sforzi per arrivare a ritenerlo normale, considerando le persone, e non il denaro, al centro del nuovo modello di vita.
Senza illusioni: nemmeno in Antartide è possibile sfuggire a qualsivoglia forma di controllo governativo. Si tratta di tenere un adeguato profilo.Esaurito l’antefatto, vediamo dove scomparire. In campagna o in media montagna, è ovvio. Escludo, da questo contesto, località marine semplicemente perché non esiste un metro di costa che non sia urbanizzato, o invivibile a causa di accidenti orografici, o indisponibile per concessioni o ragioni demaniali.
L’interno della penisola abbonda di località abbandonate che potrebbero essere vantaggiosamente recuperate, nel rispetto delle norme edilizie per evitare inutili contenziosi e, a titolo puramente esemplificativo, ne indico una, dal nome evocativo: la valle dei mulini perduti.
Si trova nella splendida cornice della Val Manubiola, parte del comune di Berceto, nell’Appennino parmense, ed arrivarci, a piedi poiché non vi sono altre possibilità, costituisce un percorso magico che si snoda nei boschi di castagni alla scoperta di cinque antichi mulini dismessi ed ormai preda delle nebbie di una memoria perduta e dalla vegetazione.Aiutati da antiche mappe, risalendo da un rio all’altro, si potranno ricostruire dighe, canali, gore o bottazzi, le cisterne dalle forme particolari, ed i meccanismi di funzionamento a ruota esterna od a cucchiai interni.
A poca distanza, raggiungibile per una tortuosa strada che attraversa Ponte Manubiola risalendo, dopo alcuni tornanti, il percorso del torrente stesso ed attraversando il villaggio di Bergotto troviamo Corchia, frazione di Berceto, adagiato ad un’altitudine di 650 metri sulle pendici del Monte Groppo Maggio.
Il suo fascino è legato alla cornice naturale, costituita da monti e boschi di castagneti e dall’atmosfera medievale che ha saputo mantenersi inalterata nel tempo. Castagne e funghi rendono famoso il borgo poiché per secoli furono la base del sostentamento economico, unitamente all’attività estrattiva di rame, ferro, zinco e feldspato dalle miniere situate tra il Monte Binaghè e il torrente Manubiola, chiuse nell’anno 1943.

Alberto Cazzoli Steiner