Time expired per i fuffari del saldo a stralcio

Notizia di attualità: Brindisi, 21 persone indagate per corruzione in atti giudiziari nell’ambito delle procedure relative alle vendite fallimentari e, tra queste, sei arrestate.
Gli arrestati sono la presidente del locale Ordine degli ingegneri, due imprenditori, un avvocato, un commercialista ed un giudice della sezione fallimentare a carico del quale stanno emergendo reati gravissimi anche in materia di estorsioni e affido di minori.Non sopporto la gogna mediatica prima delle sentenze, perciò non entro nel merito della vicenda se non per affermare che non è la prima volta e non sarà certamente l’ultima: chi va al mulino si infarina, dice il proverbio, e tutti hanno un prezzo, soprattutto in un non-paese come questo, dove da tempo immemore si è fatto strame di valori quali etica e onore.
È noto come in tempi difficili si assista all’incremento delle attività connotate da componenti aleatorie, non sorrette da ragionamenti pragmatici ma, nell’immaginario, suscettibili di procurare guadagni e far cambiare vita: gioco, lotto e scommesse in particolare.
Non fanno eccezione, in tal senso, le sempre più numerose offerte di coach, guru ed assimilati che propongono corsi di formazione per chi desidera diventare uno scaltro trader immobiliare, in particolare secondo la formula del saldo a stralcio e preferibilmente investendo pur non possedendo capitali.
Scaltro trader, non solo in un comparto complesso come quello del saldo a stralcio ma anche nelle negoziazioni immobiliari ordinarie, non lo si diventa frequentando corsi su internet o acquistando e-book e facendo teatrini ma sobbarcandosi anni di gavetta, studio, sperimentazione, trattative inconcludenti, errori di valutazione, vicoli ciechi, occasioni perdute. Affermare il contrario sarebbe come ritenere che chi ha appreso a piantar patate sui libri sia pronto per fare il contadino, addirittura l’ecovillaggista. E infatti i risultati si vedono…
Ho ritenuto di scrivere queste note dopo aver letto l’ennesima bruttura, anche lessicale, a tema: infarcita di volgarità e che strizza l’occhiolino ad uno stile da frequentatori di bettole, quelle dove proliferano furbastri tuttologi formatisi “all’università della vita e la frequento ancora”, rendendo complesse, nella loro formulazione, proposte che devono invece essere sintetiche, lineari, chiare.
Costoro propongono corsi all’insegna di scorciatoie inammissibili, giochini da pnl che non usano più neppure i venditori di spazzole.
Spiacente, non funziona così: o dentro o fuori senza tante menate, specialmente considerando che tra gli immobili in contenzioso oggi c’è solo l’imbarazzo della scelta.
E poi, diciamocelo: chi opera con successo in qualsiasi comparto, e particolarmente in quello immobiliare, se ha scoperto una formula vincente non la condivide di sicuro su Internet per poche centinaia di euro.
Ma entriamo brevemente nel merito di un’ipotetica trattativa.
La prima domanda riguarda ovviamente quanto offrire come prezzo di compravendita: legittima e sacrosanta non deve oblare a dubbi e perplessità circa il timore di offrire tropo o troppo poco. Si offre, con una sensibilità che matura con l’incremento dell’esperienza, e vada come deve andare.
Il testo esaminato parla di presentazione ai creditori. Sia chiaro: presentarsi a dei creditori significa avere a che fare con un fallimento, con trattative spesso sfinenti e con la possibilità di revocatoria, non con una semplice esecuzione che, se non si è esperti, ma anche se lo si è, è preferibile ad un fallimento non fosse altro che perché ci si dovrebve confrontare con un unico creditore, generalmente una banca.
Diversamente è opportuno farsi assistere da professionisti specializzati: ingegnere. architetto, commercialista, avvocato, notaio, non tentando la risibile carta dell’associazione all’impresa bensì corrispondendo loro i relativi onorari.
Il testo esaminato prosegue affrontando altri punti fondamentali: valutazione, conoscenza dei creditori, tempistiche di rientro, difetti dell’immobile indicati nella CTU, situazione giuridica, spese di procedura e possibilità di escutere il debito dagli esecutati. Esattamente quello che ci si aspetta da una procedura concorsuale.
Spiego come lavoro io: anzitutto, se posso, evito i fallimenti se non in presenza di condizioni lineari.
Comunque sia, effettuo una valutazione dell’immobile, normalmente perché incaricato, e se lo rilevo come potenzialmente interessante stilo una sintetica relazione nella quale ipotizzo un riuso parametrato allo scenario socioeconomico.
Propongo l’immobile a degli investitori e, ove riscontro interesse, mi faccio mettere a disposizione, vincolata da un notaio, la somma corrispondente all’acconto e procedo ad una trattativa con l’ente creditore: gli unici aspetti sui quali focalizzo particolarmente l’attenzione sono eventuali difetti tecnici, irregolarità urbanistiche e spese di procedura. Il resto: conoscenza dei creditori, tempistiche di rientro, situazione giuridica, possibilità di escutere il debito, non è affar mio.
Formulo un’offerta all’ente creditore, cauzionandola in misura variabile dal 5 al 30 per cento e riservandomi n mesi per pervenire all’acquisto. Nelle more del prezzo offerto, ovviamente sensibilmente inferiore alla base d’asta, prevedo un ristoro per il proprietario esecutato in cambio del suo assenso, visto che comunque nel delta prezzo di acquisto prezzo di cessione ho capienza, ed incarico la banca stessa delle esplorazioni preliminari. Di certo non vado a suonar campanelli insalutato ospite: l’esecutato lo incontro in banca, non a casa sua tra il cane che abbaia e l’odore del sugo stantio.
L’offerta viene accettata? Bene, procediamo. Non viene accolta? Amen, mai come in questo momento esistono più immobili in procedura che persone disposte ad acquistarli.
Il testo esaminato propone invece soluzioni che sanno di escamotage, per esempio “informazioni scioccanti nella valutazione” per, letteralmente, “far balzare dalla sedia i creditori” facendo “prendere un colpo al cuore a chi sta leggendo la valutazione” affinché chi legge si convinca di “avere sulla schiena” un bidone di immobile del quale è bene sbarazzarsi.
Questo significa a mio avviso operare con dannosa e sconcia superficialità: gli esecutati hanno un problema che li rode e si sentono come puntaspilli, ma i loro professionisti sono attentissimi e niente affatto stupidi, come vorrebbero invece far credere questi borgatari neanche tanto ripuliti.
Ciascuno la vede come gli pare ma a mio avviso questa è fuffa, che fa rima con truffa, e lo dimostra il passaggio successivo, dedicato ai difetti dell’immobile che, “se ci sono nella perizia del ctu è bene metterli in evidenza, se non ci sono … si cercano e si creano.”
Diventare ricchi con gli immobili non è facile e non è terreno per improvvisazioni o facilonerie e, soprattutto, non si fanno affari immobiliari senza soldi e non si ottengono deleghe dagli esecutati perché si è bravi al gioco delle tre carte, si sa entrare nella loro psicologia, si colgono le loro motivazioni profonde.
Semplicemente, almeno per quanto mi riguarda, pur adottando massima cortesia e professionalità, della psicologia dell’esecutato me ne frego: sto facendo affari immobiliari, non gestendo un centro psicosociale.
Mi fanno ridere quelli che vendono dei corsi spiegando come farsi aprire la porta dall’esecutato, come rintuzzare i suoi sensi di colpa e come trasmettergli sicurezza.
A mio avviso la sicurezza si trasmette, una volta appurate tutte le necessarie fattispecie, con un avviso di pagamento irrevocabile in cambio dell’assenso.
L’esecutato possiede un’oggettiva facoltà: è colui che, una volta reso edotto dei benefici che anch’egli avrebbe da un saldo a stralcio rispetto all’asta, decide se noi possiamo fare un affare o meno.
Il resto sono chiacchiere e, come si dice, le chiacchiere stanno a zero.

Alberto Cazzoli Steiner

È tempo di ecovillaggio

Approfittare del momento per cambiare prospettiva di vita, fuggendo non tanto dall’immondo virus quanto dalle mezze facce di chi impesta l’aria con i feromoni della schiavitù e della paura scegliendo di non vivere.
Concluso il tempo dell’isolamento sull’Aventino del buen retiro non si tratta più, semplicemente, di andare a vivere in campagna perché, ora più che mai, è necessaria un’assunzione collettiva di responsabilità nei confronti di noi stessi, del pianeta, del futuro.Case, boschi e borghi abbandonati possono riprendere vita, grazie alla trasformazione in ecovillaggi in grado di rompere con gli schemi della sempre più evidente e pericolosa follia urbana e dell’isolamento, sperimentando il piacere di CondiVivere attuando progetti di vita comunitaria ispirati a concetti di crescita interiore, sovranità alimentare e ricchezza interiore.
Per iniziare è sufficiente una cascina anche di soli 500 metri quadrati, terra quanto basta per impiantarvi un orto destinato all’autosostentamento, e ben vengano pascolo, vigneto, frutteto, uliveto a seconda dell’estensione territoriale e delle caratteristiche ambientali.
Sono inoltre indispensabili tanta buona volontà di darsi da fare ed un minimo di esperienza in un ambito specifico, purché funzionale alle esigenze comunitarie.
E se la stradina per arrivare all’ecovillaggio fosse ignota ai gps, tanto di guadagnato.
Prima di partire occorre riordinare le idee, ripensare profondamente alla propria scala di valori e stilare un documento scritto che compendi i progetti da realizzare entro un biennio, entro un quinquennio ed oltre il quinquennio.
Le modalità, pur considerando che l’avvio sarà mosso più dalla passione che dalla programmazione, e guai se così non fosse, sono sostanzialmente due, con una variante:I promotori sviluppano il progetto ed acquistano immobile e terreno per poi accogliervi coloro che, informati dell’offerta, entreranno a far parte dell’ecovillaggio acquistandone le quote: un po’ come un’impresa di costruzioni che vende sulla carta un’immobile in cooperativa.
I promotori sviluppano il progetto proponendolo a persone tra le quali individuano i futuri compagni di viaggio, ed insieme con loro ricercano ed acquistano immobile e terreno, tenendo presente che – anche per testare la concretezza economica dei partecipanti e per non lasciar raffreddare l’intento – la cascina dovrà essere individuata ed acquistata entro pochi mesi, al massimo un anno: lo stile è quello dei gruppi di acquisto solidale, specificatamente dei gat, gruppi di acquisto terreni.
I promotori lanciano l’idea indicando un’area geografica di massima e, congiuntamente alle persone che risponderanno in modo positivo, creano il progetto mediante modelli tematici che saranno oggetto di discussione, condivisione ed approvazione: a Milano conosco gente che da dieci anni, tra un aperitivo e l’altro al Patuscino o da Radetzky, progetta il proprio ecovillaggio.

È evidente come io parli di acquisto, di mutuo se necessario, di mettere comunque mano al portafogli e rifugga le dinamiche dell’assegnazione, del comodato, della genuflessione a qualsiasi autorità, camarilla o carrozzone pubblico con le sue logiche partitocratiche di spartizione, di convenienza, di appropriazione. Per la medesima ragione non prevedo l’opzione okkupazione, che volentieri lascio ai fricchettoni, pasdaran ideologici dell’attuale compagine governativa.
Il passo successivo consiste, contestualmente all’acquisto dell’immobile secondo modalità e tempistiche ben note a commercialisti e notai, nel costituire un’azienda agricola, magari in forma di cooperativa ed in grado di beneficiare delle agevolazioni pertinenti alle aziende che si propongono come innovative.
A latere sarebbe buona cosa fondare un’associazione di promozione sociale, per poter disporre dello strumento che consenta lo sviluppo di attività sostenibili di vario tipo e per avviare progetti solidali.
I lavori di recupero dell’edificio, al quale con il tempo se ne possono affiancare altri, acquistati o costruiti ove ne ricorrano le possibilità normative, possono anche essere realizzati ricorrendo all’auto-costruzione.
Rammento, a questo proposito, che le case prefabbricate in legno e le yurte mongole godono di un buon successo proprio per la loro modularità e l’assenza di pesanti vincoli normativi che presiedono alla posa in un contesto agricolo.
La struttura, una volta a regime, dovrà essere in grado di poter accogliere ospiti facendoli sentire a proprio agio nel contesto di una spartana confortevolezza e, ancor più importante della decisione se coltivar patate o allevare conigli è l’aspetto relazionale, poiché è dalla qualità delle relazioni che dipende il successo dell’iniziativa.
Un percorso tutto in salita, specialmente per chi non ha mai vissuto in un gruppo ristretto e coeso ove accettazione, condivisione degli intenti e fiducia costituiscono i fondamenti.
La consapevole gestione dell’aspetto relazionale è portatrice di entusiasmo e benessere poiché permette il confronto su molteplici tematiche, rivedendo rapporti e valori con tutto ciò che è parte del contesto: animali, bambini, manualità, energie rinnovabili, ideologie, pigrizie, paraculaggine, sindrome del ducetto, farsi prossimo in un confronto costante dal quale scaturiscono una profonda revisione dei propri schemi e un indissolubile senso di comunità e fratellanza.
Ben lo sanno i vecchi Israeliani pionieri dei primi kibbutz nei quali l’attività, oltre a strappare superfici coltivabili ad un terreno ostile, e ad irrigarle, consisteva nel difendersi da assalti ed atti terroristici: iconica è la figura del colono di quell’epoca, che impugna la vanga portando lo Sten ad armacollo per proteggere se stesso e la propria famiglia allargata.
Avvertenza: incomprensioni, fraintendimenti ed incapacità di esprimere opinioni e desideri possono creare grosse difficoltà a tutta la comunità, che deve essere addestrata a riconoscere e comprendere quando un soggetto sta vivendo una fase problematica. Difficile? Sicuramente, ma stiamo parlando di un ecovillaggio, altrimenti restate in un condominio dove a malapena le persone si salutano e vi guardano male se non indossate la mordacchia.
Nell’ecovillaggio non c’è spazio per la democrazia rappresentativa, per le deleghe in bianco, per le campagne elettorali. Deve essere ben chiaro chi fa che cosa e tutti si incontrano almeno una volta alla settimana, suddivisi in gruppi tematici operativi, comunemente detti cerchi, ed almeno una volta al mese viene organizzata una riunione plenaria dove ciascun cerchio riferisce sullo stato dell’arte: scorte di cibo, coltivazioni in corso, manutenzione del territorio, degli edifici, dei macchinari e delle attrezzature, relazioni commerciali con altre strutture, educazione dei bambini, questioni finanziarie e via enumerando.
Vista l’aria che tira e l’aumento dei nuovi camminanti ci sarebbe da dedicare un capitolo alla difesa, ma ne parliamo un’altra volta.Deve essere compreso ed accettato, ancora prima di iniziare, il fatto che progetti di questo genere non prevedono né l’aiuto degli unicorni del bosco né quello della fatina buona del sergente Hartman. Soprattutto coloro che si accostano alla realtà dell’ecovillaggio nel convincimento arcadico che tutto vi si svolga a meraviglia devono lavorare sui concetti di disciplina, auto-responsabilità, consapevolezza dei propri spazi e di quelli altrui. E sull’accettazione del fallimento.
L’ingresso di nuovi membri, anche di quelli a permanenza temporanea come gli ospiti, presupporrebbe un incontro corale per l’accoglienza e l’illustrazione delle regole.
Non si deve mai perdere il focus sul fatto che l’ecovillaggio sia… un eco-villaggio. Deve essere pertanto posta notevolissima attenzione al contenimento degli sprechi e al riciclaggio dei materiali, oltre che alla produzione ed all’uso delle energie: fotovoltaiche piuttosto che idroelettriche, ed al cibo, inteso nel senso delle sue modalità di produzione, biologiche piuttosto che biodinamiche, o di acquisto ove necessario, agli animali che vengono allevati per consumo, commercio, concimazione e, nel caso di ovini, come latteria e tosaerba.
Un aspetto da tenere nella massima considerazione, e che spesso viene invece trascurato, è la riduzione dell’elettromagnetismo evitando di indulgere all’abuso di telefoni cellulari e computer, pur nel rispetto delle eventuali attività lavorative che taluni singoli possono svolgere connessi da casa. Un discorso a parte meriterebbero i televisori, sui quali non spreco parole poiché è nota la mia posizione al riguardo.
Condivisione ed arricchimento esperienziale passano anche attraverso l’ospitalità. L’ecovillaggio non è una comunità chiusa ma accoglie corsi, manifestazioni ed eventi organizzati al proprio interno oppure da persone, gruppi, associazioni che propongano temi legati ad agricoltura, allevamento, storia ed antropologia, benessere psicofisico, sciamanesimo, artigianato, erboristeria, cucina e via enumerando purché sempre in chiave ecosostenibile e finalizzata a creare, anche all’interno delle persone, un ecosistema relazionale sempre più ricco di contenuti all’insegna di quella biodiversità creatrice di benessere.
Gli aspetti economici sono fondamentali, in una comunità che vuole essere fiorente e non vivere all’insegna di un pauperismo ormai superato dalla storia, e non va trascurato il fatto che un’esperienza di cambiamento, per essere straordinaria, deve essere correlata al territorio sul quale insiste, deve aiutare le persone nella vita quotidiana, deve ritrovare luoghi di socialità e, per essere accettata dagli abitanti storici del paese o del borgo – guai a chiamarli normali, è un ecovillaggio, casa e impresa, non un anacronistico centro di meditazione frequentato da spocchiosi fighetti – potrebbe costituirsi come vetrina del territorio, in grado di fare promozione turistica facendo conoscere e valorizzando, oltre alla storia attraverso lo sviluppo di itinerari adeguati, ospitalità, ristorazione, attività artigianali, artistiche promuovendone gli attori territoriali: il sellaio piuttosto che l’intagliatore o il fabbro, la trattoria piuttosto che l’agriturismo, la casa vinicola, il chiropratico.
Anche impiantare e gestire un’area pic-nic, definire un percorso che porti in un punto balneabile del fiume, del lago, al canyon sotto la cascata, al punto giusto per ammirare tramonti, alla camminata nel bosco, ovvero sponsorizzare gli eventi organizzati dagli altri esponenti del contesto territoriale di riferimento porta bellezza, possibilità di guadagni e, cosa più importante di tutte, significa essere parte del territorio e delle sue dinamiche e non, come spesso è avvenuto, “quei tipi là che vivono nel bosco”.
Speriamo di avere già toccato il fondo, poiché solo così sarà possibile risalire lanciando messaggi concreti, soprattutto a chi verrà dopo di noi, e lottando per fare la differenza. E l’ecovillaggio, in un mondo messo sempre peggio, rappresenta questa differenza. Del resto iniziai a scriverlo anni fa (cercare su cesec-condivivere.myblog.it) che sarebbero state le piccole comunità a salvarci dal Medioevo prossimo venturo.
Ecco, il Medioevo non è più venturo, è fra noi.

Alberto Cazzoli Steiner